商办房地产市场去库存难题迎来政策支持。1月17日，中国人民银行会同金融监管总局联合发布《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》（下称《通知》），明确将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
受访专家认为，在提振内需、畅通经济循环的宏观目标下，该项政策既是“稳地产”的重要抓手，更是打通 “促消费、活经济”链路的关键联动工具。
支持推动商办市场去库存
《通知》称，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新变化，支持构建房地产发展新模式，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
据上海证券报记者梳理，中国人民银行、原银监会曾于2007年发布文件，明确严格商业用房购房贷款管理：商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。
记者自业内了解到，此前大多数城市对商业用房首付要求多为50%，部分银行或特定项目甚至将最低首付比例提高至60%及以上。
“较高的资金门槛抑制了中小投资者与企业用户的购房意愿。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对上海证券报记者表示，本次下调有助于释放被抑制的购置需求，尤其对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用。
在多位业内人士看来，此次调整旨在支持推动商办房地产市场去库存。所谓商办市场，是指商铺、写字楼、酒店、商业综合体等。近年来，商办市场库存量偏大、去化周期高企，已成为行业共识。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对上海证券报记者表示，各地在售商业用房去化周期多在30个月，高者可达50至70个月。与此同时，在售库存去化承压，导致已供应土地及在建项目开发推进受阻。叠加二手商业用房价格的显著下探，商业物业整体价格跌幅持续扩大，对物业价值稳定及企业资金链修复均形成明显压制。
“过去，针对商业用房贷款业务，基于其商用属性及防范投机炒作的考量，监管层面始终奉行低杠杆原则。”李宇嘉表示，从当前市场格局来看，投机炒作已彻底消退，商业用房过剩格局已然成型。针对商办市场的结构性贷款需求，适度放宽政策限制具备合理性。此外，鉴于银行评估定价向来审慎，30%的首付比例未来或存在进一步下调空间。
政策助力“稳地产”“促消费、活经济”
受访人士普遍认为，此次政策调整不仅是“稳地产”的举措，更是“促消费、活经济”的联动工具。
一方面，下调商业用房最低首付比例将对房地产企业及市场结构产生积极影响。
据了解，商业用房在房企库存商品房中占比约为20%至30%，去化缓慢一直是房企资金回笼的堵点。“此次调整将直接提振市场交易活跃度，加快房企存量商业用房去化进程，助力房企纾解现金流压力。房企还可依托这一政策加大促销力度，甚至辅以价格调整策略，达成快速回款目标。”严跃进说。
他表示，该项政策还与近期推出的个税退税、住房品质提升等举措形成协同发力的政策组合拳，不仅释放出2026年房地产领域政策持续发力、系统维稳的积极信号，更有助于稳定市场预期，防范化解结构性风险。
另一方面，此次调整有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域。
“近年来随着租赁市场发展，机构与个人投资者将商业办公物业改造为长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿明显增强。”李宇嘉认为，商业用房购房贷款最低首付比例统一下调至30%，将有效激活此类置业需求，盘活二手挂牌及在售存量资产；也从金融层面为存量物业的盘活与改造提供支撑；亦将间接助力REITs市场的发展壮大。
严跃进从宏观经济角度分析称，商业用房去库存与经济活跃度密切相关——商铺承载消费零售业态，写字楼则对应服务业与商务活动场景。
“当前消费市场稳步回暖、服务业持续复苏向好，市场对商业空间的需求已出现客观增长。”严跃进表示，此时下调首付门槛，正是政策层面对经济复苏信号的积极呼应，有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域，促进商业活动空间的扩充与升级。
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